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今年棚改開工任務完成過半 北京山東棚改專項債超700億
來源:21世紀經濟報道  作者: 編輯:侯小南 2019-08-21 字號   打印  收藏

棚改正在發生巨大的變化。

8月19日,據住建部官網消息,2019年全國棚改計劃新開工289萬套。1至7月,已開工約207萬套,占年度目標任務的71.6%,完成投資6000多億元。

而從21世紀經濟報道記者搜集各地已公布的棚改進度數據來看,不少省份的目標完成超過50%,部分推進速度較快的省份比如江蘇,新開工已經完成超過全年目標的80%。

在棚改開工目標同比減半、過去的棚改融資助力PSL(抵押補充貸款)同比下降接近7成的背景下,棚改退潮會對樓市造成怎樣的影響?現有政策如何緩解其可能對房地産市場帶來的負面影響,成爲關注焦點。

專項債成爲主流

從2018年下半年開始,國務院和住建部多次表示,各地將因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,房價上漲壓力較大、庫存不足的地區將會縮減貨幣化安置比例。2019年4月,財政部公布的2019年棚改計劃新開工數量僅285萬套,同比下降51%。

結合多個省份推進速度相對較快的情況,有債券研究人士告訴21世紀經濟報道記者,一方面新開工目標減少,另一方面上半年資金層面相對充足,沒有出現明顯的下滑,是這些地區棚改任務完成率依舊較快的原因。

不過,需要注意的是,在棚改目標已經發生變化的同時,推動棚改的主要資金來源也發生了重大變化。

民生證券此前發布研報指出,若考慮棚改專項債+PSL累計投放量,2019年1-5月兩項累計投放4483.91億元,略高于去年同期PSL投放量4371億元(去年1-5月並無棚改專項債發行)。由此可見,棚改專項債有逐步替代PSL、成爲棚改資金主要來源的趨勢。綜合來看,盡管PSL發行縮量,2019年上半年棚改資金來源並無下滑趨勢。

具體來看,根據央行官網8月1日消息,7月未對國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行發放PSL。

21世紀經濟報道記者注意到,這已是PSL連續第四個月零投放。PSL作爲棚改資金的重要來源,2018年下半年以來投放數量呈現明顯下滑趨勢。今年前7月累計新增約1615億元,同比下降69.4%。

而在另一方面,地方政府棚改專項債方面,Wind數據顯示,不排除置換債的前提下,截至8月中旬,各地發行的棚改專項債總額已經超過6300億,額度已超出2018年總額的一倍以上。

21世紀經濟報道記者注意到,截至8月,2019年新增棚改專項債體量最大的四個省份,依次分別是北京、山東、安徽、浙江等中東部省市。

以北京爲例,根據5月發布的北京市2019年地方政府債務限額及市級預算調整方案,北京市2019年新增政府債務規模1107億元,其中,一般債務132億元,專項債務975億元,主要用于棚戶區改造、土地儲備等重點領域和重大工程。而Wind數據則顯示,到8月中旬,北京市今年新增的棚戶區改造地方債務已經超過700億元規模。此外,Wind數據也顯示,山東省今年新增的棚戶區改造地方債務超過700億元規模。

上述債券研究人士向21世紀經濟報道記者指出,考慮專項債模式會更關注項目償債能力,這對于樓市下行壓力較大的中西部地區三四線城市來說,可能會影響較大。

此前的2018年10月,住建部在北京主持召開部分省市座談會,會議明確,政府購買棚改服務模式取消,2019年棚改以發行專項債券爲主。在當時,就有參會地方代表表示,棚改融資政策由政府購買棚改服務模式轉爲棚改專項債後,難以實現項目收益和融資自求平衡,中央應當對棚改需求大、財力又極爲困難的西部地區給予特殊政策和重點傾斜。

多角度對沖影響

棚改大潮漸退,會帶來什麽影響?

多數觀點認爲,這會一定程度上影響市場,尤其是三四線城市的需求,並或將主導未來三四線城市在一段時期內的下行趨勢。

近日,招銀國際首席經濟學家丁安華在研報中指出,棚改退潮將會對房地産的價格、銷售和投資造成顯著拖累,進而制約開發商的拿地意願,最終對地方財政收入和宏觀經濟增長形成壓力。

這種影響會有多大?華創證券近日發布報告稱,棚改具有固有實施周期長、棚改到位資金和使用資金滯後等特點,將導致棚改退潮的負面影響更爲平緩。

具體數據來說,比如山西省2018年累計授信額爲1776.4億元,但實際發放金額爲1063.3億元,2018年末對應累計在途資金占比達40%;安徽省2018年累計授信730.0億元,實際到位527.0億元,已授信的在途資金占比28%;貴陽市2018 年累計評級授信金額約800億元,但實際到位資金200億不到,對應累計在途資金占比達75%。華創證券認爲,此類大量前期在途資金將對棚改計劃開工、投資下降形成一定程度對沖。

另外,隨著中央層面多次提及,被認爲“既保民生,又穩投資,同時拉動內需”的老舊小區改造,開始受到關注。多位受訪人士均告訴21世紀經濟報道記者,老舊小區改造和棚改都是我國重大的民生工程和發展工程,都是在經濟存在較大下行壓力時推出的穩增長舉措。

目前,老舊小區改造內容主要分三大類:一是保基本的配套設施,包括水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善;二是提升類的基礎設施,包括公共活動場地、配建停車場等;三是完善公共服務類的內容,包括養老、撫幼、文化室等設施。

其中,對市政基礎設施的“保基本”改造,被認爲會對基建投資起到較大的拉動作用。而根據相關機構測算,這類改造涉及總投資約1.2萬億。

但首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副教授王晖告訴記者,老舊小區改造缺乏PSL、棚改專項債一樣穩定的資金政策工具。

北京清華同衡規劃設計研究院總工程師、中國城市規劃學會城市更新學委會委員張險峰則告訴記者,在以往以土地開發爲主的時代不同,老舊小區改造參與企業必須轉變觀念和盈利模式,降低收益預期,從供給側改革角度出發,認真研究居民的需求,包括宜人化、健康化、適老化、綠色化、智慧化服務等訴求,把精力投入在人性化設計、新型化施工、新材料新産品開發、新設備新能源供給等方面,在推進社會事業中實現企業的價值。

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